Het huidige systeem

Op uw vastgoed-eigendom(men) in België betaalt u onroerende voorheffing:

• De Gezinswoning: Eénmaal belast (= onroerende voorheffing)
• Een Tweede verblijf of investeringsvastgoed (verhuurd of niet ): Tweemaal belast (= onroerende voorheffing + extra belasting via jaarlijkse aangifte personenbelasting-aangifte)

Op uw vastgoed-eigendom(men) in het buitenland betaalt u buitenlandse belasting + extra Belgische belasting via jaarlijkse personenbelasting-aangifte (de controle hiervan gebeurt via internationale gegevensuitwisseling waar u niet aan kunt ontsnappen).

Het nieuwe systeem

Door wetswijziging opgelegd door Europa – waarschuwing door Europese Commissie + veroordeling door Europees Hof van Justitie.

Gevolg

Vastgoed gelegen in België of in het buitenland wordt op dezelfde wijze belast.
(In Vak III van het belastingaangifteformulier werden 12 codes geschrapt.)

Hou ook rekening met het volgende. Buitenlands vastgoed voor eigen gebruik of voor verhuring aan privépersonen:

• Belasting niet meer op basis v/d brutohuurwaarde, wel op basis van het K.I. De nodige informatie hiervoor werd onlangs opgevraagd door de fiscus ( Administratie Opmetingen een Waarderingen – vroeger “Het Kadaster” ). Indien u eigenaar bent van vastgoed in het buitenland en die informatie nog niet doorgaf riskeert u een administratieve boete tussen € 250,- en € 3.000,-. U zal nadien een schrijven ontvangen met een aan uw eigendom(men) betekend K.I. ( Zie ook uw MyMinfin – Uw informatie via MyMinfin doorgeven resulteert in een berekend K.I. binnen 24 uur ). Een eigenaar kan hiertegen gedurende 2 maanden bezwaar aantekenen en uw eigen berekend K.I. voorstellen en op uw aangifte invullen. Correcties hierop zijn met terugwerkende kracht door de fiscus mogelijk.
• Bij verkoop, aankoop of overerving van vastgoed in het buitenland >> Spontane melding bij de fiscus verplicht.

Wat moet u aangeven in dit nieuw systeem voor zowel binnen- als buitenlands vastgoed?

Dit hangt af van de wijze van gebruik van het desbetreffende vastgoed.

Uw gezinswoning = Geen aangifte in uw belastingaangifte, behoudens 2 uitzonderingen :

• U heeft nog een lening lopen van vóór 2015  aangifte nodig om een eventueel belastingvoordeel te krijgen.
• Gedeelte v/d gezinswoning in gebruik voor uw beroep en waarvoor u beroepskosten inbrengt >> aangifte verplicht.

Tweede verblijf of ander vastgoed dat u zelf gebruikt of privé verhuurt:

• Aangifte v/h niet-geïndexeerde kadastraal inkomen waarop uw belast wordt op geïndexeerd K.I. verhoogd met 40 % minus eventueel betaalde interesten voor de financiering van het vastgoed.

Opmerking: Voor buitenlands vastgoed zijn de in het buitenland betaalde belastingen niet meer aftrekbaar!

Vastgoed verhuurd voor professioneel gebruik (Huurder gebruikt uw pand voor zijn beroep of u verhuurt aan een vennootschap):

• Het belastbaar inkomen hieruit wordt bepaald door de huurinkomsten (aangifte van het niet-geïndexeerd K.I. en de werkelijk ontvangen huurinkomsten)
• Voor aan het vastgoed gemaakte kosten (Die mede dienen aangegeven te worden) past de overheid zelf een kostenforfait toe van 40 %.

Vastgoed verhuurd voor gemengd gebruik (Deels privé, deels professioneel):

• Geregistreerd huurcontract met uitgesplitst gebruik en een uitgesplitste prijs  Dezelfde verdeling mag gehanteerd worden in de aangifte, d.i. de werkelijk ontvangen huurinkomsten voor het gedeelte professioneel gebruik en verhoudingsgewijs een gedeelte van het niet geïndexeerde K.I. voor het privé-gebruik.
• Bij gemeubelde verhuur zonder opsplitsing tussen gedeelte onroerend en gedeelte roerend gaat de fiscus automatisch uit van 40 % roerend inkomen voor de meubelen. U mag zelf ook een opsplitsing aangeven.

Dubbelbelastingverdrag? Of uw buitenlands vastgoed in België wordt belast hangt af van in welk buitenland uw vastgoed zich bevindt.

M.a.w., heeft België met het desbetreffende land een dubbelbelastingverdrag of niet?

België heeft WEL een dubbelbelastingverdrag (Frankrijk, Spanje, Italië, Portugal, Zwitserland, Oostenrijk, Turkije en Nederland ):
Het land waarin het vastgoed is gelegen mag de belastingen heffen en België moet een vrijstelling van belastingen geven. Echter, let op. Op basis van uw inkomsten uit uw in het buitenland belast vastgoed worden uw andere inkomstenbelastingen in België zwaarder belast via hogere tarieven.

België heeft GEEN dubbelbelastingverdrag (Monaco, Liechtenstein):
De in België verschuldigde belasting wordt gehalveerd op voorwaarde dat er in het desbetreffende buitenland belastingen werden betaald.

Besluit

Eigenaars van buitenlands vastgoed doen er goed aan hun huidige situatie goed te analyseren om er de fiscaal meest gunstige situatie uit te destileren.