Wie overweegt extra inkomen te genereren door een tweede verblijf in het buitenland te verhuren, doet er goed aan dit zorgvuldig te overwegen. In de afgelopen weken en maanden hebben landen zoals Spanje, Frankrijk en Italië hun regelgeving rond vakantiewoningen aanzienlijk aangescherpt.

Een vakantiewoning verhuren: wat moet u weten?

Veel Belgen kopen een vakantiewoning in het buitenland voornamelijk voor eigen plezier. Toch verhuurt ongeveer 40 procent van hen het huis of appartement af en toe. Het verhuren kan een extra inkomen opleveren of helpen bij het afbetalen van de lening. Maar dit vraagt wel tijd en inspanning.

De afgelopen maanden hebben populaire vakantiebestemmingen zoals Spanje, Frankrijk en Italië strengere regels ingevoerd voor korte termijnverhuur.  Deze maatregelen zijn vaak bedoeld om de impact van toerisme te beperken en het tekort aan betaalbare woningen voor de lokale bevolking aan te pakken.

Wat zijn de belangrijkste zaken die u moet weten?

Strengere verhuurregels in Spanje

Sinds eind vorig jaar gelden er in Spanje strengere voorwaarden voor het verhuren van vakantiewoningen. Om te mogen verhuren, moet in de basisakte van de woning expliciet vermeld staan dat u er een economische activiteit mag uitoefenen. Voor appartementen in gebouwen met een vereniging van mede-eigenaars is bovendien de goedkeuring van alle mede-eigenaars vereist.Daarnaast hebben de verschillende regio’s in Spanje hun eigen regelgeving, die steeds strenger wordt. Zo heeft de Comunidad Valenciana, boven de provincie Alicante, in augustus de regels aangescherpt. Andalusië volgde al eerder, in februari. In beide regio’s hebben steden en gemeenten nu meer bevoegdheden om toeristische verhuur te beperken, vooral in wijken waar de lokale vastgoedmarkt onder druk staat.

Nieuwe beperkingen voor verhuur aan de Costa Blanca

In de regio Comunidad Valenciana, waaronder de populaire Costa Blanca valt, zijn de regels voor toeristische verhuur verder aangescherpt. Toeristische verhuur wordt daar gedefinieerd als het verhuren van een woning voor tien dagen of minder aan dezelfde huurder.

Alleen volledige woningen mogen nog worden verhuurd, en deze moeten voldoen aan strenge veiligheids- en kwaliteitseisen, zoals de aanwezigheid van rookmelders en blusmateriaal. Het verhuren van losse kamers is niet langer toegestaan.

Daarnaast stelt de limiet van maximaal tien dagen verhuur veel eigenaren voor een uitdaging. Huurders willen vaak ofwel een week blijven, of twee weken. Dat betekent dat eigenaren een keuze moeten maken. U kunt ofwel een toeristische licentie aanvragen voor verhuur korter dan tien dagen, of kiezen voor seizoenshuur waarbij huurperiodes langer zijn dan tien dagen.

Wie een woning in Spanje wil verhuren, moet deze laten registreren bij de lokale overheid en daarbij de kadastrale gegevens doorgeven. Voor reeds operationele toeristische woningen is het verplicht om de kadastrale referentie vóór 31 december 2024 door te geven. Zo niet, dan wordt de inschrijving geschrapt. Controleer of het kadastraal nummer correct op uw licentie vermeld staat. Bovendien geldt er een nieuwe verplichting om zowel nieuwe als bestaande toeristische licenties elke vijf jaar te vernieuwen. Dit betekent dat eigenaren regelmatig hun vergunning moeten laten herzien om aan de actuele regelgeving te blijven voldoen. Dit proces kan echter bemoeilijkt worden als de gemeente of de vereniging van mede-eigenaars tussentijds besluit verhuur te verbieden. In dat geval kun je je licentie niet verlengen. Bovendien zijn verhuurlicenties niet overdraagbaar; bij verkoop van de woning moet de nieuwe eigenaar zelf een aanvraag indienen. Daarnaast zijn de eisen voor de exploitatie van vakantiewoningen aangescherpt. Sleutelkastjes worden verboden en een receptiedienst is verplicht.

Costa del Sol: strikte normen en forse boetes

In Andalusië, waar de Costa del Sol onder valt, gelden specifieke regels voor woningen die maximaal twee maanden worden verhuurd via toeristische promotiekanalen zoals reisbureaus en websites. Een huurlicentie is verplicht, en de accommodatie moet voldoen aan strenge normen.Er gelden minimale afmetingen voor kamers, kwaliteitsvereisten en veiligheidsvoorschriften. Zo mag je niet met vier personen in één kamer slapen, moet de matras minstens 18 cm dik zijn, en zijn een mixer en broodrooster verplicht. Niet naleven van deze regels kan leiden tot boetes die oplopen tot 90.000 euro.

Italië: uniforme identificatiecode en veiligheidseisen

In Italië heeft de overheid de verhuursector aangescherpt met het oog op regulering, belastingcontrole en huurderveiligheid. Vanaf 1 januari 2025 wordt de Codice Identificativo Nazionale (CIN) verplicht. Deze uniforme identificatiecode vervangt de bestaande regionale codes en moet zichtbaar zijn op de accommodatie én in alle promotie. Italië voert daarnaast strikte veiligheidseisen in. Brandblussers en detectoren voor koolmonoxide en brandgas worden verplicht.

Nieuwe verhuurregels in Frankrijk

Fiscale wijzigingen: minder gunstige belastingregels

Het Franse parlement heeft begin deze maand de zogenaamde anti-Airbnb-wet aangenomen. Deze introduceert strengere regels voor de verhuur van gemeubelde accommodaties (meublés de tourisme), met belangrijke wijzigingen in de fiscaliteit.Momenteel genieten particuliere, niet-professionele verhuurders van een vereenvoudigd belastingregime, waarbij een forfaitaire kostenaftrek van 50% geldt. Hierdoor wordt slechts de helft van de huurinkomsten belast. Vanaf 2025 wordt deze aftrek echter verlaagd naar 30%. Bovendien wordt het plafond van huurinkomsten dat in aanmerking komt voor dit gunstige regime drastisch verlaagd van 77.000 euro per jaar naar 15.000 euro. Voor accommodaties met een erkend kwaliteitslabel geldt een apart belastingregime, maar ook dit wordt minder aantrekkelijk.

Energie-eisen voor verhuurde woningen

Om slecht geïsoleerde woningen van de huurmarkt te weren, worden de energieprestaties van huurwoningen op korte termijn in lijn gebracht met die van hoofdverblijfplaatsen. Vanaf 2034 is een energielabel D verplicht om een woning te mogen verhuren.

Meer bevoegdheden voor lokale besturen

Daarnaast krijgen burgemeesters meer mogelijkheden om de vastgoedmarkt lokaal te reguleren. Zo kunnen gemeenten in zones tendues (gebieden met hoge vraag naar woningen) de verhuur via platforms zoals Airbnb beperken tot maximaal 90 dagen per jaar. Dit is een vermindering van de huidige limiet van 120 dagen.

Franse burgemeesters krijgen meer macht om de vastgoedmarkt op hun grondgebied te reguleren. Zo wordt het aantal dagen dat een woning via platforms zoals Airbnb mag worden verhuurd, in sommige gemeenten verlaagd van 120 naar 90 dagen per jaar.

In zones tendues (gebieden met een tekort aan woningen) of regio’s waar meer dan 20% van de woningen tweede verblijven betreft, kunnen gemeenten specifieke maatregelen treffen. Gemeenten mogen gebieden aanwijzen die uitsluitend voor hoofdverblijfplaatsen zijn gereserveerd. In deze zones mogen nieuwbouwprojecten alleen als hoofdverblijfplaats worden gebruikt en zijn ze uitgesloten van de vakantiehuurmarkt.

Verplichte aangifte van toeristische verhuur

Verhuurders van gemeubelde toeristische accommodaties zijn verplicht aangifte te doen van hun pand. Hierbij moeten zij aangeven of de accommodatie hun hoofdverblijfplaats is. Is dat niet het geval, dan moeten verhuurders aantonen dat het pand voldoet aan de veiligheidsvoorschriften voor brandrisico’s. Deze verplichte registratie maakt controles door de autoriteiten eenvoudiger en zorgt voor meer transparantie in de sector.