EPC-attesten worden in de vastgoedmarkt steeds belangrijker. Desondanks stijgt het aantal gegronde klachten omtrent foutieve EPC-attesten zienderogen. Tegenover eind vorig jaar ( 2022 ) zelfs met 50%.

Het belang van een correct opgesteld EPC-attest heeft een grote impact op verschillende domeinen.

Ten eerste werd een al dan niet verplichte renovatieplicht van de aangekochte woning of appartement gekoppeld aan het EPC-Label van het desbetreffende pand. De nieuwe eigenaar wordt immers sedert november 2022 verplicht om vanaf datum authentieke akte binnen 5 jaar een label D te behalen voor het goed. Huizen of appartementen met een label F of E veronderstellen dus verplichte investeringen.

Ten tweede heeft die investeringsplicht dan ook direct invloed op de financiële draagkracht van kandidaat-kopers / – investeerders. Niet enkel de aankoopprijs is bepalend in de beslissing tot aankoop, maar tegelijk ook de extra verbouwings-, renovatie- en vernieuwingskosten van het gebouw en de technische installaties.

Ten derde speelt een extra factor aan de verkoopzijde van de vastgoedmarkt. Het aanbod kent een groot aantal panden met een te laag label. Eigenaars die een woning of appartement willen verkopen moeten rekening houden met een drastische waardedaling al naargelang de nodige investeringen die een toekomstige nieuwe eigenaar moet kunnen financieren. De verkopersmarkt die we enkele jaren geleden nog kenden tot en met de Covid-19 periode is volledig omgeslagen naar een kopersmarkt. Waar tot 2 jaar geleden het aanbod overbevraagd werd en kandidaat-kopers zich dienden te reppen om een aankoop te kunnen verwezenlijken is de vraag nu gedaald en het aanbod gestegen. Het segment van oudere woningen/appartementen waar erg veel kosten zich opdringen kent nu een overaanbod.

Ten vierde doen de banken en de stijgende rente op hypothecaire kredieten er nog een schep bovenop. Om een hypothecair krediet te bekomen dienen kandidaat-kopers bij aankoop meer eigen middelen te kunnen voorleggen. Kortom, het potentieel aan kandidaat-kopers die het financiële plaatje nog aankunnen om zich een oudere en dus dikwijls kostelijke woning aan te schaffen daalt. Temeer omdat het segment van de oudere en dus vroeger goedkopere woningen ook nu een duurder segment in de totale markt vormt.

De impact van het EPC-label is dus enorm en daartoe dient het attest dus correct opgesteld te worden. De minister wil de kwaliteit van het van overheidswege opgelegde EPC-attest waaraan dikwijls premies zijn gekoppeld dus in ieders belang streng gaan bewaken.

Hiertoe neemt zij een aantal extra en tegelijk dringende maatregelen.

Extra controles op energiedeskundigen. Het aantal controles op de werkwijze van energiedeskundigen wordt verhoogt. Maar ook het aantal controles op de attesten zelf. Zo wil Mevr. Demir de “rotte appels” uit de energiedeskundigen-mand krijgen.

De concrete actiepunten daartoe zijn de volgende :

• De energiedeskundige moet vanaf voortaan altijd ZELF ter plaatse gaan, waar er voorheen al wel eens niet erkende administratieve medewerkers op pad werden gestuurd.
• Het aantal opgestelde EPC-attesten / jaar per deskundige wordt beperkt.
• Een energiedeskundige mag niet langer tegelijk vastgoedmakelaar of aannemer zijn.
• De EPC-deskundige wordt het voortaan ook verboden een attest op te stellen voor gebouwen waarvan hij zelf eigenaar is.
• Beginnende deskundigen moeten eerst een verplichte stage lopen vooraleer zelf attesten te kunnen afleveren.
• Er wordt een nieuw examen ingericht. Dit examen zal voortaan door de Vlaamse overheid georganiseerd worden waar tot op heden externe exameninstellingen het certificaat van energiedeskundige konden afleveren.
• Ook reeds erkende EPC-deskundigen zullen opnieuw moeten slagen in het centraal examen om hun erkenning te kunnen behouden. Een jaarlijks aantal uren vrijblijvende opleiding zal niet meer volstaan.

De bedoeling van al deze maatregelen is om een homogener en voldoende hoog niveau van energiedeskundigen actief te hebben. Al deze maatregelen werden zeer recent goedgekeurd door de Vlaamse regering waarna ze later op dit jaar zullen worden omgezet in regelgeving.

—

Bron: CIB Vlaanderen & Belang van Limburg