Energiezuinige woningen worden duurder, terwijl energieverslindende woningen goedkoper worden – een recente ontwikkeling op de vastgoedmarkt die wordt toegeschreven aan het energielabelsysteem. Huizen met een EPC-score E of F in Vlaanderen moeten binnen vijf jaar na aankoop minstens een D-score behalen, wat vaak verplichte renovaties zoals isolatie en nieuwe ramen inhoudt. Deze verplichtingen hebben geleid tot een waardeverlies van 3,7 procent voor energieverslindende woningen, terwijl energiezuinige woningen 1,5 procent duurder zijn geworden. Deze dynamiek contrasteert met het verhaal van een algemene daling van de huizenprijzen in Vlaanderen, waarbij energiezuinige woningen een uitzondering vormen. In Wallonië is er geen verplichting tot energiezuinige renovaties, wat resulteerde in een stijging van de vastgoedprijzen met 2,5 procent afgelopen jaar.

1. Huidige Vastgoedprijzen

Sinds betrouwbare statistieken bestaan, zijn woningprijzen in België bijna altijd gestegen, met slechts twee periodes van daling tijdens de jaren 1980 en de economische crisis van 2008-2009. De prijzen zijn recentelijk sterk gestegen, verdrievoudigd sinds 1973, met de Nationale Bank die waarschuwt voor een overwaardering van 10 à 15 procent.

2. Aanbod van Bouwgrond

Bouwgrond blijft schaars in Vlaanderen, vooral door de ‘betonstop’ of ‘bouwshift’, die benadrukt dat woningontwikkeling voornamelijk moet plaatsvinden in bestaande bebouwde ruimtes. De prijzen van bouwgrond zijn de afgelopen decennia sterker gestegen dan die van woningen, wat deels te wijten is aan de schaarste, vooral in Vlaanderen.

3. Vraag naar Vastgoed

Demografische evolutie blijft een belangrijke factor die de vraag naar vastgoed beïnvloedt. Voorspellingen van het Planbureau suggereren een toename van de bevolking en huishoudens in Vlaanderen tegen 2040. Hoewel de demografische druk op de vastgoedmarkt zal aanhouden, wordt opgemerkt dat huishoudens kleiner worden door gezinsverdunning en vergrijzing, wat de zoektocht naar kleinere huizen stimuleert.

4. Afbetalingslast

Een cruciaal element dat de vraag naar vastgoed mede bepaalt, is het beschikbare inkomen. Hoewel gezinsinkomens in België al meer dan twintig jaar stijgen, blijkt dit minder snel te gaan dan de stijging van woningprijzen gedurende dezelfde periode. Dit resulteert in een toenemend deel van het gezinsbudget dat wordt besteed aan het verwerven van vastgoed. Deskundigen waarschuwen voor een verslechtering van de betaalbaarheid van woningen, aangezien huishoudens momenteel meer dan 27 procent van hun beschikbare inkomen aan hypothecaire leningen besteden.

5. Rentetarieven op hypotheekleningen

Het afsluiten van een hypothecaire lening is inherent aan het verwerven van vastgoed, waarbij de rentevoet een aanzienlijke invloed heeft op het vastgoedbudget. De historisch lage rentetarieven zijn sinds begin 2022 echter gestegen, zij het nog steeds op een relatief laag niveau. Hoewel momenteel rond 3,75 procent, is dit aanzienlijk hoger in vergelijking met de jaren ervoor. Deskundigen suggereren dat deze stijging van de hypotheekrente een rem kan zetten op verdere stijgingen van vastgoedprijzen.

6. Nieuwe factor: EPC-score

Een nieuwe en significante factor bij het bepalen van vastgoedprijzen is de EPC-score, die de energiezuinigheid van een woning aangeeft. In tegenstelling tot het verleden, waar locatie de belangrijkste factor was, blijkt uit een enquête dat de EPC-score nu van groot belang is voor kopers. Verschillen tussen generaties zijn merkbaar, waarbij jongere leeftijdsgroepen minder belang hechten aan energiezuinigheid dan oudere generaties.

7. Betrouwbaarheid van EPC-score

De betrouwbaarheid van de EPC-score kwam echter onder vuur te liggen door onthullingen van gesjoemel bij de toekenning ervan. Een recente factcheck onthulde inconsistenties en manipulatie bij het beoordelen van energieprestaties van woningen door verschillende energiedeskundigen. Ondanks deze zorgen blijft de EPC-score een essentiële factor in het bepalen van vastgoedprijzen.

8. Wat kost een renovatie?

Voor potentiële kopers is het van essentieel belang de renovatiekosten van een woning met een ongunstige EPC-score in te schatten. Dit omvat de kosten om het pand minimaal tot een D-score te renoveren, aangezien de Vlaamse overheid een verplichte renovatie binnen korte termijn oplegt. Onder vastgoedadvertenties wordt vaak een schatting van de kosten voor een energiezuinige renovatie vermeld, maar kopers moeten voorzichtig zijn, omdat deze bedragen aanzienlijk hoger kunnen uitvallen. Een aanbeveling is om een architect of aannemer een gedetailleerde prijsberekening te laten maken.

9. Invloed van Inflatie

Een belangrijk maar vaak over het hoofd gezien element in de vastgoedprijsontwikkeling is inflatie, de stijging van de levensduurte. Na jaren van bijna nul procent is inflatie sinds de zomer van 2021 weer merkbaar toegenomen. Dit heeft geleid tot een reële waardedaling van vastgoed, zelfs als de prijzen op het eerste gezicht niet lijken te dalen. Voor het eind van 2023 wordt geschat dat vastgoedprijzen, gecorrigeerd voor inflatie, ongeveer 10 procent zijn gedaald. Dit geldt zowel voor woningen met een slechte EPC-score als voor die met een A- of B-score.

10. Kopen of Huren

Hoewel dalende vastgoedprijzen sommigen kunnen aanmoedigen om een woning te kopen, zijn de recente stijgingen in hypotheekrente en de kosten van verplichte renovaties voor energieverslindende woningen risicofactoren. Voor huishoudens met een beperkt inkomen was het al moeilijk om een eigen woning te kopen, vooral in dure regio’s. Duurdere leningen en hoge vastgoedprijzen maken het nog moeilijker. Hierdoor zijn gezinnen steeds meer aangewezen op de huurmarkt. Hoewel huurprijzen jaarlijks kunnen stijgen door inflatie, biedt het kopen van een eigen woning voordelen zoals woonzekerheid en een eigen vermogensopbouw, ondanks de recente uitdagingen op de vastgoedmarkt.