“Mag ik de EPC-score eens zien?” Het is een vraag die steeds vaker als eerste gesteld wordt door kandidaat-kopers in de zoektocht naar een woning.
De renovatie-angst en de aangetaste leencapaciteit doen de vastgoedmarkt zichtbaar mee afkoelen – of eerder normaliseren –, al hebben niet alle verkopers die boodschap al begrepen.

Ongeveer een jaar geleden hadden makelaars een potentiële koper wellicht gek verklaard als die om een extra bezoekje vroeg of simpelweg wat bedenktijd. Het was de dag zelf beslissen, of te laat zijn. Zo’n vaart loopt het vandaag lang niet meer op kijkdagen. Het aantal bezoekers is ongeveer gehalveerd, er is weer wat ademruimte om te beslissen en om je huiswerk te maken.

Wat zijn de oorzaken van de wijziging in de vastgoedmarkt?

1) De leencapaciteit is aangetast

De afkoeling op de vastgoedmarkt is al eind vorig jaar voorzichtig ingezet, maar is vooral de voorbije maanden erg zichtbaar geworden. In de eerste acht maanden van dit jaar werden 21,5 procent minder woonleningen aangegaan dan in dezelfde periode vorig jaar, blijkt uit cijfers van de Nationale Bank.

Vooral in de zomermaanden juni, juli en augustus werden amper woonleningen aangegaan : 77.015 om precies te zijn, het laagste cijfer sinds de financiële crisis in 2008.Tijdens de laatste zomer hadden vele mensen de ernst van de crisis nog niet echt door, ze zagen de bui niet hangen. Door de stijgende rentevoeten waren veel mensen ook gehaast om snel nog tot een aankoop over te gaan. Het besef groeide traag en is pas echt doorgedrongen toen de energiefactuur in de bus viel. Hierdoor is pas in de laatste maanden het consumentenvertrouwen enorm gezakt.

Voor de tweede helft van het jaar zouden de vastgoedprijzen lichtjes kunnen dalen, een kentering na een lange periode van stevige groei. In twee op de drie gemeenten is de prijs van een huis zelfs zo fors gestegen dat een doorsneegezin meer dan een derde van zijn inkomen (Wat vaak als veilig plafond gehanteerd werd voor een woonlening) nodig heeft om een krediet af te lossen, zo blijkt uit een analyse van De Tijd. Eerder dan van een afkoeling zou je dus kunnen spreken van een normalisering.

Verkopers moeten dus een knop omdraaien en het niet meer vanzelfsprekend vinden dat hun eigendom alleen maar in waarde kan gestegen zijn!
Wie vandaag als koper een hypothecair krediet aangaat met een looptijd van twintig jaar, kijkt gemiddeld tegen bijna 3 procent aan. Begin dit jaar was datnog slechts 1,4 procent. Dat tast de leencapaciteit van kopers enorm aan. Die leencapaciteit is met zo’n 10 à 15 procent gezakt, terwijl de prijzen voorlopig dus eerder stagneren.

Die mismatch is voor een deel een psychologische kwestie. Iemand die nu wil verkopen, zal misschien geneigd zijn om te vergelijken met de prijs die één van zijn buren recent heeft gekregen. De markt is veranderd, maar de mentale knop omdraaien duurt bij een verkoper soms een aantal maanden. Dat merken de vastgoedmakelaars enorm, ze moeten verkopers echt bewust maken van die evolutie, sommigen denken nog steeds dat elke woning direct
verkocht raakt.

2) Kloof tussen energiezuinige en energieverslindende woningen

Daarenboven ontstaat er in de realiteit een grote kloof tussen de woningen die energiezuinig zijn en de woningen die aan een stevige renovatie toe zijn.

Een EPC-score zagen de mensen tot voor enkele jaren als een noodzakelijk kwaad. Nu wordt een EPC- attest heel nauwlettend bestudeerd, het is immers door de energiecrisis zelfs het allereerste wat kopers vragen bij een bezoekdag.

Wie vanaf 2023 een huis koopt met een label E of F moet in Vlaanderen binnen de vijf jaar naar een label D gaan. De kostprijs van zo’n renovatie loopt toch al snel tegen de 50.000 tot 80.000 Euro aan. Dat is nog eens ruim een kwart boven op de gemiddelde woonlening van 200.000 Euro. Dat zijn allemaal zware financiële inspanningen die voorlopig door nog niet doorgedrongen zijn tot in het “verkopersbewustzijn”.

Gevolg van deze 2 voorname = EEN EVOLUTIE NAAR EEN KOPERSMARKT ( = Niet de verkoper bepaalt de prijs dan wel de koper, m.a.w. de vraagkant zal de prijszetting gaan bepalen en de aanbodkant van de markt zal zich hieraan prijs-gewijs dienen aan te passen.

Als kopers de renovatiekosten beginnen incalculeren, zou je op het eerste gezicht verwachten dat vooral de ééngezinswoningen sterk aangetast zullen zijn. Bijna de helft van die woningen heeft in Vlaanderen momenteel een EPC-score E of F, terwijl dat bij appartementen eerder rond de 15 procent schommelt.

Toch bleek uit de recentste Statbel-cijfers dat de prijsgroei bij appartementen in de eerste jaarhelft minder groot was dan bij woonhuizen.

Appartementen zijn traditioneel meer een markt van investeerders, en die hebben gezien dat vastgoed misschien toch niet de ideale bescherming tegen inflatie biedt. Zeker de bevriezing van de huurindexering bij niet-energiezuinige woningen heeft voor onzekerheid gezorgd. De afkoeling zet zich dus overal door.

De boerenjaren op de vastgoedmarkt zijn dus voorbij, al is er misschien wel één lichtpuntje: We evolueren van een verkopersmarkt naar een kopersmarkt. Je hoeft je als koper dus niet per se te laten afschrikken door de stijgende rentes, want je kan ook iets meer op je strepen staan en onderhandelen.