Een eigen woning kopen wordt steeds moeilijker. Aan de basis hiervan liggen de stijgende vastgoedprijzen en de almaar hogere rentevoeten. Anno 2024 zal de kandidaat-koper EN de kandidaat-verkoper echter met nog tal van andere trends rekening dienen te houden.

“THE GOLDEN YEARS” van de vastgoedmarkt in België liggen nu wel degelijk achter ons. Tot en met 2022 ( Einde COVID-restricties ) was het nog vechten om een huis of appartement. Wie niet snel een beslissing kon nemen en/of de vraagprijs of meer kon bieden kwam niet zelden van een kale reis terug. De oorlog in Oekraïne en ondertussen ook die in Israël en de Palestijnse gebieden en de verhoging in drievoud van de rentevoeten in combinatie met stijgende energie- en bouwmateriaalprijzen zetten de vastgoedmarkt voor een compleet gewijzigde realiteit. Bovendien doen bijkomende regels opgelegd vanuit de overheid er nog een extra schep bovenop. Hierna sommen we de 10 belangrijkste factoren die erg bepalend zullen zijn in 2024 en in de komende jaren even voor u op.

1. Dalend aantal verkoopstransacties

Volgende vaststellingen zijn een feit : Daling t.o.v. 2022 van het aantal verkochte huizen ( – 23 % ), daling t.o.v. 2022 van het aantal verkochte appartementen ( – 16 % ), daling t.o.v. 2022 van het aantal hypothecaire kredieten ( – 36 % ) – Laagste cijfer in 20 jaar.
De markt ligt echter niet helemaal stil, maar is gekrompen tot een pré-Corona-niveau. Makelaars verkopen niet meer na slechts 2 bezoeken maar moeten opnieuw op gemiddeld 10 tot 20 bezoeken rekenen. Hetzelfde geldt voor de verkooptijden. Instapklare woningen staan op vandaag gemiddeld 100 dagen of 3 maanden TE KOOP. Voor te renoveren woningen is de doorlooptijd gemiddeld 130 dagen of 4 maanden.

2. Stijgende rentetarieven

Lenen om een woning te kunnen aankopen is fors duurder geworden. Tegenover de laagste rentevoet ( Augustus 2021 = 1,35 % ) is de gemiddelde interestvoet op vandaag bijna verdrievoudigd ( Augustus 2023 = 3,66 % ). De gemiddelde maandelijkse afbetaling steeg hierdoor met 23 % en de totale rentelast over de volledige looptijd is eveneens verdrievoudigd.
Om hieraan te verhelpen worden de looptijden van een lening nog meer in de tijd gespreid. Waar tot voor enkele jaren een totale looptijd meestal 20 jaar bedroeg wordt deze tegenwoordig gebracht op 25 jaar. Zo wordt de maandelijkse last nog haalbaar voor jonge mensen die hun eerste huis kopen. Dit blijkt echter slechts een gedeeltelijke oplossing en de rente wordt verwacht nog verder te zullen stijgen.

3. Ontstaan van 3 types vastgoedmarkt

De “oude” homogene vastgoedmarkt waar vroeger de verkopers de plak zwaaiden en de prijzen van alle types woningen steeg valt ze nu uiteen in 3 sub-markten. Met andere woorden, het maakte vroeger niet uit of je als verkoper enerzijds een vrijstaande, een half-open, een gesloten bebouwing of een appartement aanbood of anderzijds een instapklare woning of een volledig te renoveren pand. Als verkopende partij kon je rekenen op een stevige koopprijs.
Anno 2023 is minstens 1/3 van de vastgoedmarkt kopersmarkt geworden. D.w.z., de kandidaat-koper heeft een veel sterkere onderhandelingspositie m.b.t. de koopprijs. Dit deel van de markt situeert zich bij de energieverslindende ( eerder oudere ) en te renoveren woningen. In dit deel van de vastgoedmarkt hebben kopers het voor het zeggen.
Een overgroot 2e deel van de markt ( Ongeveer 50 % ) is noch verkopers- , noch kopersmarkt. Bij een te hoge vraagprijs in dit marktsegment gebeurt er niets en dringen correcte waardebepalingen met eventueel vraagprijsaanpassingen zich stilaan op.
Een laatste marktsegment ( 20 % ) blijft verkopersmarkt. Wie als verkopende partij een technisch perfecte en leuk ingerichte woning in een aantrekkelijke buurt of omgeving aanbiedt kan nog zelf de prijs zetten.

4. Het EPC-label wordt een erg prijsbepalende factor

Kandidaat-kopers zijn zich hoe langer hoe meer bewust van het nut van een energiezuinige woning. Er wordt vlotter hoger geboden voor een woning met een gunstig EPC-label. Het aanbod van woningen en appartementen met een A-label is eerder klein. Een hogere koopprijs voor zulke woningen wordt verantwoord geacht door dat deel van de kopersmarkt die het zich financieel kunnen veroorloven. Immers, de gedachte is immers dat wat je meer uitgeeft aan de aankooprijs later teruggewonnen wordt via lagere energiefacturen.
Bij woningen in het hogere prijssegment ( Boven € 750.000,- ) speelt dit element minder een rol. De kandidaat-kopers zijn meestal kapitaalkrachtiger en dus minder afhankelijk van een hypothecair krediet.

5. Energieverslindende woningen verkopen veel minder vlot

De verstrengde regelgeving van overheidswege heeft op vele fronten gevolgen.
Eerst en vooral is er de opgelegde renovatieplicht binnen 5 jaar na datum eigendomsoverdracht (Akte bij de notaris) indien de verkochte woning een F- of E-label heeft. 1 op 5 woningen die te koop staan heeft een F- of E-label. Er is met andere woorden een groot aanbod van woningen die onder tijdsdruk dienen gerenoveerd te worden en dus binnen de 5 jaar minimum een EPC-label D moeten halen. Daarenboven kent de bouwmaterialenmarkt significante prijsstijgingen. Waar vroeger renovatiewerken meer in de tijd konden gespreid worden en dus ook in functie van de financiële mogelijkheden konden worden gepland over een langere periode in de toekomst wordt die vrijheid nu sterk ingeperkt.
Het overaanbod van zulke woningen vloeit tevens voort uit het gewijzigde indexatieprincipe bij verhuurde woningen. Vanuit de overheid werd een verbod tot indexatie van de huurprijs opgelegd voor woningen die een F- of E-label scoren. Woningen met een D-label mogen slechts de helft van de indexatie doorvoeren. Eigenaar-verhuurders hebben daardoor in redelijk grote getale hun woningen TE KOOP aangeboden. Er is dus een stijgend aanbod tegenover een sterk gedaalde vraag. Door het stijgende bewustzijn hiervan bij kandidaat-kopers zullen neerwaartse prijscorrecties van energieverslindende woningen zich in de loop van 2024 des te meer opdringen.

6. Het asbestattest

Nog een erg belangrijke oorzaak van de gewijzigde vastgoedmarkt is het van overheidswege opgelegde asbestattest bij de verkoop van woningen met bouwjaar vóór 2001. Het staat onomstotelijk vast dat woningen MET renovatieplicht en een bezwarend asbestattest erg moeilijk verkoopbaar worden. Hoewel de renovatieplicht veel meer doorweegt dan het asbestattest op zich kan de negatieve combinatie van beiden de verkoop ernstig in de weg staan. Denk maar als voorbeeld aan een woning met een asbest dakbedekking en/of onderdak EN een F-label. Zulke woning moet energiezuinig gemaakt worden. De installatie van zonnepanelen en een zonneboiler is echter verboden op asbest dakbedekkingen. Dit verbod impliceert dat er vooraleer er aan een energiezuinige installatie kan gedacht worden eerst een heel nieuwe dakconstructie dient geïnstalleerd te worden. Zulke structurele werken wegen ongetwijfeld zwaar op de beschikbare budgetten.

7. Nieuwbouwverkoop valt stil

Het aantal vastgoedtransacties in nieuwbouw kent een terugval van tussen de 25 en 50 % afhankelijk van de locatie. Oorzaken hiervan zijn legio. Er is de onzekerheid omtrent het al dan niet verlengen van het verlaagd B.T.W.-tarief, er is de slabakkende verkoop, er zijn de gestegen financieringskosten en de gestegen prijzen voor bouwmaterialen. Dit alles resulteert in geslonken winstmarges voor projectontwikkelaars. Daarenboven kunnen de hogere kosten moeilijk doorgerekend worden in de verkoopprijzen. Dit alles in combinatie met de schaarste aan beschikbare projectbouwgronden veroorzaakt een algemene terugval en stilstand aan de aanbodzijde op de nieuwbouwmarkt.

8. Banken worden strenger

Kredietinstellingen zijn veel terughoudender geworden in de toekenning van een hypothecair krediet. De voornaamste oorzaak hiervan is de renovatieplicht. Een kandidaat-koper van een niet-energiezuinige woning zal een groter aandeel eigen kapitaalinbreng moeten kunnen voorleggen om een “gezond” dossier aan de bank te kunnen voorleggen. Banken hebben ondertussen vuistregels ontwikkeld om de kredietwaardigheid van hun potentiële klanten-ontleners na te gaan. Deze nieuwe regels komen bovenop de algemene vuistregel die voorschrijft dat maximaal 80 of 90 % van de waarde van de woning kan omgezet worden in een te ontlenen bedrag. Zo wordt door de financiële instellingen aangenomen dat er bij een EPC-label D minstens € 20.000,- extra aan eigen middelen moet aanwezig zijn bij de kandidaat-ontlener. Bij label E voorziet men € 40.000,- in die zin en bij label F of G zelfs € 60.000,-. Al naargelang de financiële instelling kunnen er kleine verschillen tussen de acceptatieregels zitten, maar grosso modo zullen de bankinstellingen zich wat dat betreft in mekaars buurt situeren.

9. Investeerders wachten af

Ondertussen dienen er zich veel meer beleggingsalternatieven aan voor investeerders. De onlangs uitgebrachte staatsbon is daar een mooi voorbeeld van. De hogere intrestvoeten op hypothecaire kredieten, de stijging van de registratiebelasting op vastgoedtransacties naar 12 % en de afschaffing van het federale voordeel voor leningen voor investeringspanden doet investeerders massaal afhaken op de vastgoedmarkt. Daarenboven wordt het investeringsklimaat extra aangetast door de tijdelijke indexatiestop bij verhuur van energieverslindende panden en de almaar meer opduikende piste van een nieuwe belasting op reële huurinkomsten.

10. Vastgoedprijzen kennen nog geen significante afname

De vastgoedmarkt kende in het recente verleden ( Zeker de laatste 5 jaar ) forse prijsstijgingen. Deze trend is volledig stopgezet. Voorlopig verwacht men geen enorme prijsdalingen. Echter dient er op vandaag wel gekeken te worden naar in welk van de 3 nieuwe marktsegmenten men zich bevindt met het te koop aangeboden pand. De waardebepaling van de te koop aangeboden woning of het desbetreffende appartement zal in toenemende mate hiervan afhangen. België heeft nooit een vastgoedmarkt gekend met een erg hoog speculatief karakter. De vroeger stabiele homogene markt is nu in een nieuw normaal terecht gekomen. Een nieuwe realiteit die bestaat uit 3 nieuwe deelmarkten met elk hun eigen wetmatigheden.

Bron: CIB Vlaanderen